유치권의 소멸사유, 선관주의의무위반(1)

 

동의를 받아야 할 대상 

   비록 법문상에는 유치물의 사용, 대여 등에 승낙을 할 수 있는 자를 “채무자”로 정하고 있지만, 채무자와 소유자가 다를 경우에는 “소유자”에게 승낙자격이 있다고 보아야 한다. 유치물의 사용, 대여 등으로 인해 소유자의 처분권이 제한될 수 있기 때문이다. 


★ 민법 제324조(유치권자의 선관의무)
②유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.

★ 대법원 2011. 2. 10.선고 2010다94700  건물명도
유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자 또는 소유자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 권한이 없으므로(민법 제324조 제2항 참조), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없다.

★ 수원지방법원 2009. 8. 6.선고 2008가단74457  건물명도등
   원고는, 피고가 이 사건 부동산의 소유자인 원고의 승낙 없이 이를 타인에게 임대하여 주었기 때문에 피고에 대하여 유치권소멸청구권을 행사하는 바이므로 피고의 유치권은 소멸하였다고 주장한다.

    살피건대, 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못하고, 유치권자가 이에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있는바(민법 제324조 제2항, 제3항),

 

--종합하면, 피고는 원고가 2003. 8. 28. 이 사건 부동산에 대하여 경락을 원인으로 소유권을 취득하였음에도 불구하고 그 이전부터 계속하여 점유하여 오다가 2007. 7. 26. 조**에게 이 사건 부동산을 보증금 30,000,000원, 임대기간 24개월로 정하여 임대하고,

 

조**의 남편인 이**이 이 사건 부동산을 점유하고 있는 사실을 인정할 수 있고, 위 인정사실에 의하면, 위와 같은 임대행위는 유치물의 보존에 필요한 범위를 현저히 넘는 것으로서 피고의 이 사건 부동산에 관한 유치권은 원고가 2009. 7. 22.자 준비서면에서 한 유치권소멸청구에 의하여 소멸하였다고 할 것이므로 원고의 위 주장은 이유 있다.

이에 대하여 피고는, 윤**으로부터 이 사건 빌라 전체에 대하여 분양 후 소유권의 이전 및 전세권의 설정 등 일체의 권한을 위임 양도받아 위 권한에 기하여 이 사건 부동산을 임대한 것이므로 원고는 유치권의 소멸을 청구할 수 없다고 주장한다.

 살피건대 민법 제324조 제2항에 유치물의 대여(임대차 및 사용대차를 포함한다)를 승낙할 자는 ‘채무자’로 규정되어 있지만, 유치권자는 채권담보를 위하여 목적물을 점유하는 데 불과하므로, 채무자와 소유자가 동일인이 아닌 경우에는 승낙할 수 있는 자는 “소유자”뿐이라고 해석해야 할 것인바, 위 법리에 비추어 피고가 이 사건 부동산의 소유자인 원고로부터 이 사건 부동산의 임대에 관한 승낙을 받았음을 인정할 증거가 없는 이상, 피고가 윤**으로부터 이 사건 빌라 전체에 대하여 분양 후 소유권의 이전 및 전세권의 설정 등 일체의 권한을 위임 양도받은 것만으로는 원고의 유치권소멸청구를 저지할 수 없다 할 것이므로 피고의 위 주장은 이유 없다.

한편, ‘ 최초 임대할 당시의 소유자로부터는 임대에 관해 동의를 받았지만, 그 후 유치물의 소유권이 변경되었다면 변경된 소유자로부터 다시 임대에 관해 동의를 받지 않으면 선관주의의무 위반으로 유치권이 소멸되는지’에 대해 실무상으로 논란이 있다.
대법원의 명시적인 판단은 없고, 하급심판단은 엇갈리고 있다.

 

새로운 소유자의 동의를 요한다는 판단