농업진흥지역이란

 

 

 

농업진흥지역

정    의     농지를 효율적으로 이용하고 보전하기 위하여 지정된 지역     용어설명     농업진흥지역이란「농지법」에 의해 시·도지사가 농지를 효율적으로 이용하고 보전하기 위하여 시·도 농업·농촌 및 식품산업정책심의회의 심의를 거쳐 농림수산식품부장관의 승인을 받아 지정된 지역이다. 농업진흥지역은「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 녹지지역·관리지역·농림지역 및 자연환경보전지역을 대상으로 한다. 다만, 특별시의 녹지지역은 제외한다. 농업진흥지역으로 지정되면 과거의 절대농지와 같이 많은 개발규제가 적용되나 농지 및 농업시설의 개량·정비, 농어촌도로·농산물유통시설의 확충, 자금지원, 조세경감 등 많은 혜택을 받게 된다. 이러한 농업진흥지역은 다음과 같이 두 가지로 구분할 수가 있다.  1. 농업진흥구역 : 농업의 진흥을 도모하여야 하는 아래에 해당하는 지역으로서 농림수산식품부장관이정하는 규모로 농지가 집단화되어 농업 목적으로 이용할 필요가 있는 지역   가. 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행 중인 지역으로서 농업용으로 이용하고 있거나 이용할 토지가 집단화되어 있는 지역   나.'가'에 해당하는 지역 외의 지역으로서 농업용으로 이용하고 있는 토지가 집단화되어 있는 지역 2. 농업보호구역: 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질 보전 등 농업 환경을 보호하기 위하여 필요한 지역   ? 절대농지와 상대농지는 지금은 폐지된「농지의 보전 및 이용에 관한 법률」에 의한 개념인데 1992년12월부터 농어촌발전특별조치법에 의한 농업진흥지역제도의 시행으로 법적으로는 없어진 용어이다. 현재 농업진흥지역의 지정은「농지법」에 의해 실시된다.「농지법」에 의한‘농업진흥지역’은 ‘절대농지’와,‘농업진흥지역 밖’은‘상대농지’와 유사한 개념이라고 할 수 있다. 차이점은 농업진흥지역은 권역별 지정으로 비농지도 일부 포함할 수 있고 과거 절대농지, 상대농지는 농지의 필지별로 지정되었다.      관련법규     농지법, 동법시행령, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 농어촌발전특별조치법     관련용어     농업진흥구역, 농업보호구역

 

 

농업진흥지역(農業振興地域)

 

 

■ 농업진흥지역

 

농지를 효율적으로 이용하고 보전하기 위하여 시·도지사가 「농지법」에 따라 지정·고시하는 지역을 말한다.

 

농업진흥지역은 녹지지역(특별시는 제외), 관리지역, 농림지역 및 자연환경보전지역을 대상으로 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분하여 지정한다.

 

① 농업진흥구역 : 농업의 진흥을 도모하기 위하여 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행 중인 지역으로서 농업용으로 이용하고 있거나 이용할 토지가 집단화되어 있는 지역 또는 그 밖의 지역으로서 농업용으로 이용하고 있는 토지가 집단화되어 있는 지역으로서 농업지대별 규모(평야지는 10ha 이상, 중간지는 7ha 이상, 산간지(山間地)는 3ha 이상)로 농지가 집단화되어 농업 목적으로 이용할 필요가 있는 지역을 말한다.

  - 농업진흥구역은 농업지대(평야지, 중간지, 산간지)별 농업집단화 기준과 토지생산성 기준에 적합한 지역을 대상으로 지정한다.

 

② 농업보호구역 : 농업진흥구역의 용수원(用水源) 확보, 수질 보전 등 농업 환경을 보호하기 위하여 필요한 지역을 말한다.

  - 농림지역·관리지역 및 자연환경보전지역에 지정하는 농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원 확보와 수질보전을 위하여 농업진흥구역에 필요한 수원공(저수지 등)의 직접유역 안에 있는 모든 토지, 직접유역 밖에서는 농업진흥구역의 농지를 오·폐수의 오염으로부터 보호하여야 할 필요성이 있는 지역의 농지 등을 대상으로 한다.

  - 녹지지역에 지정하는 농업보호구역은 도시계획상 시가화(주거·상업·공업지역, 도시계획시설)로 지정되지 아니한 지역으로서 농업진흥구역에 필요한 수원공의 직접유역 안에 있는 녹지지역, 녹지지역 주변의 공단폐수 또는 도시생활하수로부터 농업진흥구역의 농업환경을 보호할 필요가 있는 지역을 대상으로 한다.

 

■ 농업진흥구역과 농업보호구역에서의 행위제한

 

여기서 농지법과 농지법시행령의 내용을 살펴

농업진흥구역과 농업보호구역안에서

개발 할 수 있는 사항과 행위제한 내용을 살펴보겠습니다.  

 

◆ 농업진흥구역안에서 개발 할 수 있는 사항

아래 농지법 제32조와 농지법시행령 제29조의 주요사항 중

일반개인과 관련되어 농업진흥구역안에서 개발할 수 있는 부분을 찾아 요약해 보면

  ① 농업직접수행, 농수산물 관련 간이시설

  ② 농수산물 관련 가공, 처리시설

  ③ 유치원, 경로당 등의 시설

  ④ 농업인주택

  ⑤ 농기계 수리센타 같은 시설  정도 가능한 듯 보입니다.

    (이 이외의 시설물을 건축하기에는 거의 힘들다고 보면 될 듯 )

 

이러한 기준에 맞춰 개발행위허가를 신청하면

 

관련공무원은 내용에 맞을 경우는

허가 처리를 해 줘야 하는 기속행위로 보고 있으므로

법령에 맞추어 개발행위 신청을 하면 될 것입니다. 

(공무원의 재량에 따라 판단하는 재량행위가 아니라 정해진 기준에 맞으면 허가를 해 줘야 하는 기속행위)

 

실제 실무에서는

농업인이 아닌 일반인이 농업진흥구역의 토지를 매수하는 경우는

일정기간 이후에  용도지역 변경으로 인해 관리지역으로 변경되는 것을 기대하고

용도지역변경이 예상될 지역에서 매매가 많이 이루어지고 있는 바

(농업진흥구역에서 관리지역으로 용도변경되면 보통 2배 이상의 가격오름이 따라옴)

 

이러한 목적으로 매수를 하려는 경우에는

그 도시의 도시기본계획 및 개발계획 교통망 계획 등을 잘 살펴볼 필요가 있으며,

또한 경지정리가 잘되어 있지 않고 도로나 시가지와 인접한 농업진흥구역의 경우

도시정책의 필요에 따라 농업진흥구역에서 선(先)해제 될 가능성이 높으니

그러한 부분을 보고 투자하면 될 듯 합니다.

 

◆ 농업보호구역안에서 개발 할 수 있는 사항

  ① 농업진흥구역에서 허용되는 사항들은 다 포함

  ② 일정면적의 관광농원, 주말농원

  ③ 일반 단독주택

  ④ 슈퍼, 일용품점, 의원 등 정도 됩니다.

 

위 내용중 농업인주택에 대한 개념을 좀 더 살펴보면

보통 우리가 말하는 농가주택이나 전원주택의 개념과 다릅니다.

 

농촌에 지어지는 주택을 크게 세가지로 분류할 수 있을텐데

  ① 일반인이 건축한 전원주택 : 관리지역, 농림지역중 농업보호구역에서 가능 (농업진흥구역에서는 건축 못함)

  ② 농업인이 건축한 일반주택 : 농림지역, 관리지역 건축가능 (농업진흥구역에서는 건축 못함)

  ③ 농업인이 건축한 농업인주택 : 농업진흥구역에서도 일정 조건을 맞추면 건축 가능

 

◆ 농업진흥지역외 농지

별도로 농지법에 의한 개발행위(건축)제한을 받지 않고

해당 용도지역에서 건축할 수 있는 건축물을 지을 수 있습니다.

 

예를 들어 생산관리지역에 있는 농지로 농업진흥지역외 농지일 경우

농지더라도 농지법에 따른 건축제한을 받지 않고

생산관리지역에서 건축 가능한 건축물을 지을 수 있는 것입니다.

(농업진흥지역 농지는 토지이용계획원을 확인하면 농업진흥지역 농지라 표시되고 농업진흥지역외 농지는 별도로 토지이용계획원에 표시되지 않습니다. 즉, 지목이 전, 답, 과수원같은 경우는 농지에 해당되는데 토지이용계획원을 보니 농업진흥지역 농지란 표시가 없으면 농업진흥지역외 농지에 해당되는 것입니다)

 

■ 절대농지와 상대농지

 

절대농지와 상대농지는 지금은 폐지된「농지의 보전 및 이용에 관한 법률」에 의한 개념인데

1992년 12월부터 농어촌발전특별조치법에 의한 농업진흥지역제도의 시행으로 법적으로는 없어진 용어이다.

 

현재 농업진흥지역의 지정은「농지법」에 의해 실시된다.

「농지법」에 의한‘농업진흥지역’은‘절대농지’와,

‘농업진흥지역 밖’은‘상대농지’와 유사한 개념이라고 할 수 있다.

 

차이점은 농업진흥지역은 권역별 지정으로 비농지도 일부 포함할 수 있고

과거 절대농지, 상대농지는 농지의 필지별로 지정되었다.